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Unwirksame Schönheitsreparaturklausel berechtigt nicht zur Mieterhöhung

September 2008

Der BGH hat in seinem Urteil vom 09.07.08 (Az. VIII ZR 181/07) den Vermietern einen weiteren Dämpfer versetzt. Zahlreiche Entscheidungen des BGH haben in den letzten Jahren dazu geführt, dass ein Großteil der in Mietverträgen formularmäßig abgefassten Klauseln zu Schönheitsreparaturen unwirksam war. Dies war z.B. dann der Fall, wenn die betreffende Klausel dem Mieter auferlegt hat, innerhalb von „starren Fristen“ die Schönheitsreparaturen auszuführen, ohne Berücksichtigung des Grades der Abnutzung zum Zeitpunkt der so vereinbarten Fälligkeit. Deshalb konnte bei Unwirksamkeit besagter Klausel in vielen Fällen vom Mieter die Ausführung der Schönheitsreparatur nicht verlangt werden. Dies veranlasste einige Vermieter, die Miete zu erhöhen mit der Begründung die vertragliche Miethöhe sei ja auf Basis der Übernahme der Schönheitsreparaturkosten durch den Mieter vereinbart worden.

Diesem Begehren der Vermieter hat der BGH mit seinem Urteil vom 09.07.08 nunmehr einen Riegel vorgeschoben und dabei anders entschieden, als die meisten vorinstanzlichen Gerichte. Der BGH verwies darauf, dass es für eine Mieterhöhung auf die ortsübliche tatsächliche Vergleichsmiete am Markt ankomme, nicht auf fiktive Verhältnisse. Für die beanspruchte, über die tatsächliche Vergleichsmiete hinausgehende Mieterhöhung fehle es jedoch an einer tauglichen Anknüpfung in den Marktgegebenheiten. Weitere Mieterhöhungsmöglichkeiten sehe das Gesetz weder in den mietrechtlichen Regelungen des BGB vor, noch sei eine ergänzende Vertragsauslegung oder die Berufung auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage möglich. Schließlich normiere § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB die dispositive gesetzliche Verantwortung des Vermieters für die grundsätzliche Instandhaltung der Immobilie.

Vermieter werden daher auch in Zukunft rechtlich keine andere Möglichkeit haben, als dem Problem der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel mit einer rechtswirksamen Vertragsgestaltung zu begegnen.