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Mieterrisiko in der Krise

Juni 2009

Attraktive Einkaufszentren sollen zahlreiche Kunden anlocken und hohe Umsätze versprechen. Falls jedoch Klienten und Kommerz ausbleiben, hat die damit verbundenen Risiken in aller Regel der Mieter zu tragen und zwar regelmäßig auch dann, wenn der Vermieter dies mit vollmundigen Versprechungen und in Hochglanzprospekten anders in Aussicht gestellt hat. Gerade aber in Zeiten der Krise scheinen manche Mieter diese grundsätzliche Risikoverteilung nicht akzeptieren zu wollen.

Dabei übersehen sie meistens, dass ihre Erwartung, durch den Gebrauch der Mietsache als Unternehmer Gewinne und keine Verluste erwirtschaften zu können, ihrem eigenen unternehmerischen Risiko unterliegt. Dieser mit seltenen Ausnahmen belegene Grundsatz hat sich zwischenzeitlich auch in ständiger Rechtsprechung verfestigt.

So hat der BGH in einer Grundsatzentscheidung z.B. eine Mietminderung in einem Fall verneint, in dem ein Einkaufszentrum in ein sog. „Billigzentrum“ umgewandelt wurde, wodurch eine andere Besucher- und Käuferschicht angezogen wurde. Ebenso besteht in betreffendem Fall kein Recht zur fristlosen Kündigung.

Von diesem Grundsatz kommt es nur in seltenen Fällen zu einer abweichenden Risikozuweisung an den Vermieter, wenn sich aus den vertraglichen Vereinbarungen die Übernahme des Risikos, nötigenfalls durch Auslegung, entnehmen lässt. Wenn z.B. der Mietvertrag dem Ladenmieter so umfangreiche Pflichten auferlegt, dass dieser in erheblichem Maße seine Handlungsfähigkeit verliert und z.B. auf die Marketingaktivitäten des Einkaufscenters angewiesen ist, kann sich hieraus – je nach Einzelfall – eine Risikoverlagerung auf den Vermieter ergeben. So hat z.B. das OLG Koblenz in einer Entscheidung eine fristlose Kündigung des Ladenmieters für wirksam erachtet, weil der Alleinvermieter des Einkaufszentrums die Mieter vertraglich stark in den Gesamtbetrieb eingebunden hatte. Unter anderem waren die Mieter verpflichtet, in eine Werbegemeinschaft sämtlicher Mieter einzutreten.

Im Ergebnis bleibt jedoch festzuhalten, dass der Mieter, von seltenen Ausnahmen abgesehen, grundsätzlich nicht davon ausgehen sollte, seine enttäuschten Umsatzerwartungen auf den Vermieter abwälzen zu können.