Nonnenmacher & Drotleff · Kiehnlestr. 14 · 75172 Pforzheim · +49 (7231) 589 79-0

Rechtstipps-Archiv:



Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Vermieter

Februar 2012

Es wird zunehmend vorteilhafter, als Vermieter in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) aufzutreten. Zwar ist noch immer die allgemeine Aussage richtig, dass in Deutschland Rechtsprechung und Gesetzgeber tendenziell eher aufseiten des Mieters sind und es dem Vermieter zunehmend schwer gemacht wird, ohne juristischen Beistand wirtschaftlich sinnvoll zu vermieten. Es lässt sich aber auch eine Tendenz der Rechtsprechung zu GbR-freundlichen Entscheidungen feststellen und dies insbesondere dann, wenn die GbR als Vermieter auftritt.

Gewissermaßen den Einstieg dazu hat der Bundesgerichtshof im Jahre 2001 geliefert, als er die Außen-GbR, also eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts die nach außen in Erscheinung tritt und als Rechtsträgerin eigenständig Rechte und Pflichten begründet, als rechts- und parteifähig eingestuft hat. Bereits ein Jahr später folgte dann das Bundesverfassungsgericht, das in einer Entscheidung die Grundrechtsfähigkeit der Vermietungs-GbR in Ansehung des Eigentums (Artikel 14 GG) bejaht hat.

Da es in Deutschland für die GbR kein öffentliches Register gibt, in dem die einzelnen Gesellschaften verzeichnet sind, wurde die GbR zunächst nicht als grundbuchfähig angesehen. Auch dies hat sich zwischenzeitlich geändert und die GbR kann zwischenzeitlich nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahre 2008 im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen werden. Über die Möglichkeit hinaus, mit der sogenannten Vermieter-GbR einen Mietvertrag abzuschließen, kann die GbR damit beim Kauf einer Immobilie auch in bestehende Mietverträge als Vermieter gemäß § 566 BGB eintreten.

Noch GbR-freundlicher hat sich der Bundesgerichtshof jüngst in seiner Entscheidung vom 23.11.2011 gezeigt. Darin wird der GbR als Vermieterin ermöglicht, sich auf einen in der Person des Gesellschafters bestehenden Eigenbedarfsgrund zu berufen und dies selbst dann, wenn dieser Gesellschafter bei Abschluss des Mietvertrages oder bei Eintritt der Gesellschaft in einen bestehenden Vertrag der GbR noch nicht angehörte. Durch die einfache und grundsätzlich auch formlos mögliche Aufnahme eines Gesellschafters mit Eigenbedarfsinteresse gelingt der Vermieter-GbR daher etwas, was dem Vermieter als natürliche Person verwehrt bleiben würde. Der bestehende Mietvertrag wird durch die Aufnahme des Gesellschafters einseitig und ohne Zustimmung des Mieters dahingehend „abgeändert“, dass auf Vermieterseite zwar noch immer die Vermieter-GbR zu finden ist, diese besteht aber durch Aufnahme des neuen Gesellschafters aus anderen Personen, als noch bei Vertragsabschluss. Es braucht dabei nicht viel Fantasie, um zu erkennen, dass es in Zukunft vor allen Dingen für die Vermieter-GbR deutlich einfacher werden könnte, einen missliebigen Mieter im Wege der Eigenbedarfskündigung „loszuwerden“, indem in die GbR ein Gesellschafter aufgenommen wird, der einen begründbares Eigenbedarfsinteresse aufweisen kann.

Die Vermieter-GbR hat im letzten Jahrzehnt also die allermeisten Hürden, die sich ihr in den Weg gestellt haben, aus dem Weg räumen können. Nunmehr ist der Vermieter-GbR sogar möglich, sich auf vermietergünstige Eigenschaften zu berufen, die nicht in der Gesellschaft selbst, sondern in der Person einer der Gesellschafter begründet liegen. Der damit verbundene Vorteil der Vermieter-GbR gegenüber dem Vermieter als natürliche Person besteht darüber hinaus auch im Verhältnis zu den Kapitalgesellschaften, ja sogar im Verhältnis zu der OHG als Personenhandelsgesellschaft. Bezüglich dieser Gesellschaften hat sich der Bundesgerichtshof im Unterschied zur Vermieter-GbR noch im Jahre 2010 festgelegt, dass deren Gesellschafter keine persönlichen Gründe für ihre Gesellschaft wie zum Beispiel den Eigenbedarf anführen können. Man könnte daher sagen, dass es der Vermieter-GbR im letzten Jahrzehnt gelungen ist, ihre bisherigen Probleme im Rechtsverkehr weitestgehend loszuwerden und es gibt sogar Bereiche, in denen die GbR Rechte als Vermieter exklusiv wahrnehmen kann.

In vielen Fällen macht die Vermietung als GbR daher durchaus Sinn und sie stellt sich zudem oft als äußerst einfach dar, da grundsätzlich weder die Gründung der GbR noch der Mietvertragsabschluss für die Vermieter-GbR der Einhaltung einer besonderen Form bedürfen.