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Eigentümerversammlung in der Ferienzeit?

August 2009

Nicht selten werden insbesondere von Hausverwaltern, die ihre Hausverwaltertätigkeit nur nebenberuflich ausüben, Eigentümerversammlungen in die Ferienzeit gelegt. Die damit verbundene Nichtteilnahme von Wohnungseigentümern führt regelmäßig zur Unzufriedenheit der betreffenden Eigentümer und nicht selten auch zur Anfechtung der in der betreffenden Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse nach dem Wohnungseigentumsgesetz, da die urlaubsabwesenden Eigentümer ihre Rechte nicht ausreichend berücksichtigt sehen oder gar die Terminierung der Eigentümerversammlung während der Urlaubszeit als Versuch aufgefasst wird, die Ausübung des eigenen Stimmrechts zu verhindern.

Bei der Terminierung der Eigentümerversammlung sollte sich jeder Hausverwalter bewusst sein, dass die Teilnahmemöglichkeit der Wohnungseigentümer an der Eigentümerversammlung ein zentrales Mitgliedschaftsrecht ist. Die Eigentümerversammlung ist der „Ort der gemeinsamen Willensbildung“. Dieses zentrale Mitgliedschaftsrecht darf durch eine „unzeitige“ Terminbestimmung nicht verkürzt oder gar vereitelt werden.

Zwar ist der Verwalter nach § 24 Abs. 1 WEG verpflichtet, eine Eigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr einzuberufen und zudem ist der Versammlungszeitpunkt gesetzlich auch nicht näher bestimmt, der Verwalter muss jedoch die Versammlung nach eigener Ermessensausübung einberufen, wobei die Kriterien für die Ermessensausübung vor allem die berechtigten Belange der Wohnungseigentümer und das Interesse eines professionellen Verwalters an ordnungsgemäßen Verwaltungsabläufen sind.

Der Verwalter ist daher insbesondere den Wohnungseigentümern und einer ordnungsgemäßen Verwaltung der Eigentümergemeinschaft verpflichtet. Diese Verpflichtung verbietet eigenmächtige, nach „Vorgesetzten“-Manier erfolgende Terminierungen, die z.B. in keinster Weise auf Eltern mit schulpflichtigen Kindern Rücksicht nehmen, obwohl dies dem Verwalter und den übrigen Eigentümern möglich und zumutbar gewesen wäre.

Jeder Hausverwalter sollte sich daher bewusst werden, dass grundsätzlich bereits die Möglichkeit, dass die eigenmächtige Terminierung zu einem Beschlussmangel geführt hat, dazu ausreicht, um der Anfechtungsklage zum Erfolg zu verhelfen. Darüber hinaus läuft der „rücksichtslos“ terminierende Verwalter auch Gefahr, nach § 49 Abs. 2 WEG im Anfechtungsrechtsstreit mit den Prozesskosten belastet zu werden, weil er durch sein Verhalten die Beschlussanfechtungsklage veranlasst und ihm auch noch grobes Verschulden vorwerfbar sein könnte.

Den Satz des Sonnenkönigs Louis XIV., „l’etat c’est moi“ („Der Staat bin ich“), sollten sich Hausverwalter daher keinesfalls zu eigen machen und jede Bitte der Eigentümer nach Terminsverschiebung zum Anlass nehmen, zumindest die eigene Ermessensausübung neu zu überdenken und nachvollziehbar darzulegen.